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易鹏

财经专栏作家

 
 
 

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易鹏  

国家发改委中国城市和小城镇中心研究员、财经评论员。英国金融时报中文网、《中国经营报》、新华社《国家财经周刊》等多家媒体的特邀撰稿人。CCTV、中国之声等媒体的特约评论员。MSN:ljlx@hotmail.com

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楼市限购至少是个中期行为  

2011-09-01 18:14:04|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这轮房地产调控从去年4月开始,已经历时一年半。在这过程中,各方角力,现在可以说正进入到一个中场博弈阶段。最近从各方面反馈过来的数据来看,一线城市上海、北京的房价开始下跌,已经出现了新开盘和旧盘价格倒挂的现象。这说明严厉的限购令和限贷已经在一线城市市场上产生了作用。但由于限购令和限贷并没有面向全国所有的房地产市场,导致了房地产调控出现了不均衡的局面。一些一线市场的购买力迅速向二、三线城市流动,直接导致了二、三线城市的房地产市场升温,价格大涨。这主要的原因是由于官方公布的CPI上半年已经在5.4%,表明通货膨胀较为严重,很多资金出于回避通货膨胀的需要,自然还是会流入到没有限购的城市中去。

  为此,最近住建部一方面提出了对二、三线城市限购的标准,8月28日浙江台州成了第一个进行限购的二、三线城市,未来肯定有更多的二、三线城市会跟随。当然对于二、三线城市,中央政府肯定不会像对一线城市那样严厉,尺度也会相应放宽一点。更多的是给二、三线城市一个巨大的暗示,如果房价控制不住,那就可以进入到强硬的限购区间。另一方面,住建部近期开始推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作。这项工作完成后,同一权属拥有人名下在40余个不同城市的房产将得以“一并查询”,异地购房的资金流向、程度、走势将可以得到“统一监控”,异地炒房行为也有望得到遏制。这从技术层面推进房地产调控的精细化,也就是会将更多的漏洞堵住,避免让决策层认为的炒房资金来兴风作浪。

  这些细节也表明着决策层对于房地产调控的决心没有改变,尽管因为限购这种非市场的行为导致了巨大的批评声音,但在笔者看来,现在很多人在反对房地产调控的同时,很有必要回答几个问题:1.中国是一个纯市场的国家吗?2.一级土地的垄断制度下,谈过多的市场有意义吗?3.中国的国情能够允许平均一个人有多套房吗?4.通过房地产进一步扩大社会的贫富差距,社会是否能够承受?同时对于决策层而言,还必须考虑到如果中国经济过于被房地产和土地财政绑架,那么中国经济的转方式、调结构这件大事就很难产生倒逼压力,最终使得中国经济在未来缺乏竞争力。

  事实上,如果没有这轮严格的或者有点不市场化的宏观调控,在面对金融危机而采取的极度扩张的货币政策,最终导致了严重的通货膨胀的情况下,中国的房价必然会继续一飞冲天,如同最近的黄金一样。在一定程度上,这轮严厉的房地产调控产生的极强的对冲作用,在平抑房价、避免房地产泡沫更大中产生了积极的作用。

  当然,这种限购的政策是否长期实施,一要看通货膨胀的局面是否得到了控制,二要看保障房建设是否能够如期实现,三要看经济增速是否会大滑坡。目前来看,只要5%的通货膨胀能够稳住,那么通货膨胀带来的回避通胀的心理预期就会大幅下降,这个目标实现的可能性较大。而由于城市化和工业化这两大功力依旧存在,在“十二五”期间中国经济增长不会出现太大的下滑风险。那么决定限购政策是否长期实施的关键就是保障房建设进度,因为保障房建设目标能够达到就可以实施保住该保的,放开该放的房地产调控新格局。但三年要建设3600万套保障房的目标现在看来还是很艰难,从第一年1000万的开工的目标推行的磕磕绊绊中就可以感觉到。这里面资金尤其是地方政府的配套的资金无疑是最大障碍。目前地方政府的负债已经超过10万亿,地方投融资平台也被压制。尽管国务院特批地方政府可以发行保障房的地方债券,但能够融到的资金依旧是杯水车薪。

  所以保障房建设的目标也许3年难以完成,不排除要到5年时间。而这个完成的时间,房地产调控的限购可能会一直伴随着,尽管其中可能会出现部分微调。所以说房地产调控的限购至少是一个中期行为。

   

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