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易鹏

财经专栏作家

 
 
 

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易鹏  

国家发改委中国城市和小城镇中心研究员、财经评论员。英国金融时报中文网、《中国经营报》、新华社《国家财经周刊》等多家媒体的特邀撰稿人。CCTV、中国之声等媒体的特约评论员。MSN:ljlx@hotmail.com

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政策市下房价必降  

2011-11-11 14:05:13|  分类: 时事评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    中国的房地产市场无疑还是政策市,未来中国房价的走势和政策密切相关。可以预见在明年十八大前,目前严厉的房地产调控政策不会有太大的变化,也就意味着房价在这个时间段内很有可能出现一定程度的下跌。

    国务院总理温家宝在俄罗斯关于楼市调控首先用了“绝不可有丝毫动摇”的表态,同时要也用了“调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展”。尽管并没有使用直接使用房价下调这词,但要想有民众能够接受的房价无疑是要房价下调——尤其是一二线城市。温家宝之所以能够一改以前用合理这个相对中性的词的表态,改成包含房价下调的这种相对鲜明的立场,一个非常重要的原因在于金九银十的房地产旺季不但出现了成交量的大幅萎缩,也在部分城市出现了房价下跌的松动局面。

    出现房价松动的一个最主要的原因就是自去年4月份以来,中央政府推出的号称史上最严厉的房地产调控政策。尤其是其中的限购政策,使得了房地产市场出现重要转机。经过一年半多的双方博弈,在房地产调控政策不但没有做任何让步,反而更加严厉的情况下,开发商们资金趋紧。根据已发布的三季报显示,在A股上市房企中,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。开发商整体现金流趋紧已是不争的事实。开发商从来不是被利润所捆住,而是被现金流所捆住。在现金流趋紧的情况下,开发商必须通过加快销售回笼资金,而降价就是其中一个最主要的选项。所以绿城这种在业内有影响力的开发商都面向阿力巴巴的团购开出了92折的促销方案,这其实就是一种变相的降价回笼资金。可以预见这种现象会越来越普遍,也就意味着房地产调控政策部松动的情况下,一定程度的降价是一大部分开发商无奈的现实选择,这也必然会推动房价下调。

   但让开发商割肉不那么容易的,因为开发商的利益背后还站着严重依赖土地财政、房地产财政的地方政府。地方政府在现有财政体制下,是不太愿意作为其支柱财源的房地产业出现大幅萎缩。于是会想办法帮助开发商们逃生,前段时间佛山方面出台的放宽限制就可见一斑。另外很多开发商还是顾忌消费者买涨不买跌的心理,越跌越没有人买。同时也认为既然限购,降价也没有意义。还有的开发商认为,房地产关联这么多产业,如果政府一味打压就可能会影响到中国经济的增速,尤其在目前中国经济增速放缓的情况下,故预判中国政府对房地产的调控不会再持续多久,从而心存侥幸。


 

    开发商这种种思维和支撑力量,加剧了目前房地产调控博弈的激烈程度。但也要看到作为开发商要寄望的重点还是在中央政府对房地产调控政策的变化之上。可以说,中央政府对待房地产调控的态度成为未来房价走势的关键。但从各种信息和逻辑来看,中央政府不可能短时间内出现大的政策变化。

    首先,如果现在对房地产调控政策进行大转弯,必然会让房价产生报复性反弹。那么就意味着近两年来房地产调控就会前功尽弃。应该说在这轮房地产调控过程中,中央政府也承受着各方的压力,包括学者们质疑的采用非市场手段限购是不合理的种种意见。但既然调控已经进入深水区,房地产行业的洗牌即将出现,集中度可能会提高、房价开始松动,中央政府该承受的压力都承受的情况下,中央政府已经没有任何理由再放松调控政策,造成左右不是人的结果,只有一鼓作气调控到底。而房价能否下调成为调控实际效果的一个主要标志之一。

    其次,作为房地产调控的主要内容的保障房建设,尽管资金筹集有压力,但今年开工1000万套的目标是可以实现的。即使三年达不到3600万套,但即使是2000万套也会给房价产生巨大的冲击。同时也可以带动巨大的内需,避免因为房地产调控对中国经济的影响。何况在十二五期间,中国政府设定的GDP增长目标是7%,尽管今年GDP逐季下调,但依旧还在9%之上。中央政府不会因为经济下滑就对房地产调控大放松的逻辑不存在。

    再次,尽管10月份的CPI回调到5.5%,但这个数据依旧是一个比较高的数据,就此判断CPI出现拐点还为时过早。因为国际上的货币泛滥,随时可能通过大宗商品输入通胀。可见目前防止通货膨胀依旧是中国政府首要的挑战。作为CPI重要组成部分的房价和房租,依旧需要控制。如果放松房地产调控,在国内流动性依旧严重过剩的情况下,非常有可能出现报复性狂涨,必然会推高CPI。

    最后,随着18大即将召开,也就意味着本届决策层已经进入倒计时。在激烈的房地产博弈中,各种利益集团都有自身的利益诉求。但这个时候,让下届班子能够在房地产领域轻装上阵也是一个负责任的本届班子的表现,房地产调控的这个难题会更多的在本届班子予以解决。这从温家宝最近连续表态要坚持严厉的房地产调控的言论中,可以看出一斑。

   既然严厉的房地产调控会延续到18大后,那么在这期间必然会有更加激烈的开发商的洗牌,也会出现一定程度上的房价下降,尤其在一二线城市。18大后的房地产调控中在一定时间限购会取消,会在保障房建设到一定规模的情况下,采取低层有保障,中层有市场,高层有限制的房地产发展模式。会采用房地产税的模式代替限购。当然这种相对而言比较理想的房地产模式能否实现,那么就要看决策层的智慧、能力和魄力,也要看在整个社会的理性和共识、当然也要看国际经济形势的新变化。


 
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