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易鹏

财经专栏作家

 
 
 

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易鹏  

国家发改委中国城市和小城镇中心研究员、财经评论员。英国金融时报中文网、《中国经营报》、新华社《国家财经周刊》等多家媒体的特邀撰稿人。CCTV、中国之声等媒体的特约评论员。MSN:ljlx@hotmail.com

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房地产新政重在落实  

2010-04-28 14:32:42|  分类: 时事评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这次国务院出台房地产新政,心理学用得很到位。先是在14日公布国务院常务会议公告,接下来在15日公布了二套房贷首付提高到50%,到17日又对三套房贷大开杀手。这种步步紧逼的策略,给人以强烈的心理暗示,让人进一步感觉到房地产风雨欲来的感觉,所以在19日股市因为房地产股的拖累来了一次暴跌。

 

从国务院这种精心安排来看,这次国务院对非理性的房地产泡沫的忍耐总算到了尽头了,终于要对非理性的房地产泡沫动手了。而且出手是前所未有的严厉。可以说,房地产的疯狂遭报应的时候已经来了。当然,任何政策的出台,都有它的两面性。这“一刀切”,在控制房地产泡沫的同时,肯定也会伤害到一些非投机性的刚性购房需求,但在两害相权取其轻的原则上,这种代价是值得付出的。

 

  这次房地产新政出台,对房价的抑制作用肯定是必然的。一个最直接的效果就是降低了按揭贷款造成的杠杆倍数,意味着投机或者购买二套房的资金需求量和成本直线上升。最关键的是,政府出台如此之猛的政策,会导致整个购房市场出现短期看空房地产的重大心理预期。心理预期会直接导致广大购房者持币观望,直接推动房地产成交量下降。当然,政策出台以后,肯定还会有一个双方博弈的相持阶段。根据“量在价先”的经验,这次新政目前对于房价的影响肯定有一个滞后期。一般会在3—6月后,才会在交易量巨大萎缩的影响下,打压房价。如果,在这种猛烈的政策下,房价还不下降的话,在金融危机已经过去,房地产价值趋小的背景下,政府必然还会继续出重拳。比如提高开发商资本金的比重,出台物业税等。

 

  当然,对这次房地产新政也不宜期望太高,不要认为房地产新政会导致房地产价格的大幅下跌。一方面,经历去年楼市的大爆发,开发商手里拥有的资金是比较充裕的,有足够的抵抗能力。到3月18日为止,39家房地产类上市公司公布2009年年报显示,这39家公司经营性活动现金净流量为202.86亿元,而2008年为-258.91亿元。一方面,政府也不希望房地产暴跌,既然有政策打压,同样可以采取政策来扶持,一旦到了崩盘的区位,政府还是会出手的。现在的打压,关键是要使得房地产能够听话、健康地成长,中国未来的城市化肯定是少不了房地产业的。

 

   最重要的方面还是房地产新政将面临巨大的阻力。这在前几次的宏观调控中早就有了先例,多次出现了房价越调越高的现象。这种阻力来源于很多方面,最大的阻力来自与希望房地产价格继续攀升的各种利益集团。其中就包括了商业银行,地方政府、开发商、持有多套房产的富裕阶层等。拿地方政府为例,面对这次房地产新政就会有很多空子可以钻。比如这次调控究竟用什么标准来衡量城市的房价存在上涨。因为这次新政很多条款是针对房价飞涨的城市的。但目前统计局的数据是有水分的,它公布去年的房价才上涨1.5%,按照这种标准来说,每个城市都可以说自己没有泡沫。而偏偏统计局的数据又是官方最权威的数据,这就形成悖论。这种悖论将给了地方政府阻挠房地产新政一个合法的理由。所以房地产新政成败如何,关键是要看落实。

 

   任何政策,有人受伤必然有人受益。在笔者看来,这次房地产新政的受益者,一是房地产行业中的精装房。二套房政策的出台使得首付一下提高了不少,通过购买精装房的方式可以缓解一部分资金,不需要立马就掏出装修钱。同时购买精装房可以早点入住节约自己的租房费用,或者用作出租以转嫁高首付带来的压力。

 

其次就是股市。巨大的房地产的泡沫,其实也有一个好处,那就是分流过剩的流动性,形成一个巨大的房地产资金池。当这种巨大的资金量从房地产中被挤出来的时候,股市必然会成为资金下一步汇聚的重点选择地。在巨大资金的推动下,也许下半年的中国股市会有些表现。或者,又会在新的领域制造出一个巨大的泡沫。这背后要牵涉的问题,可不是一个房地产新政可以解决的。

 

 

 

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