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易鹏

财经专栏作家

 
 
 

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易鹏  

国家发改委中国城市和小城镇中心研究员、财经评论员。英国金融时报中文网、《中国经营报》、新华社《国家财经周刊》等多家媒体的特邀撰稿人。CCTV、中国之声等媒体的特约评论员。MSN:ljlx@hotmail.com

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疯狂的房地产该遭报应了  

2010-04-18 11:32:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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面对房地产的非理性的泡沫,政府终于出手了。国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议指出“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。

 

这已经是“史无前例”的对房地产最严厉的调控政策。导致前一波房价大幅下跌的,是2007年9月首次执行的“二套房首付四成及利率上浮10%-30%”的信贷政策,这直接造成2007-2008年的楼市低迷。幸亏有了金融危机,为了挽救经济,才在2009年用“改善型的第二套比照首次置业”的政策,促成2009年房地产的大爆发。房地产也变相扮演了中国走出金融危机大救星的角色。

 

中国的历史上有无数次的功高盖主,从而被主所杀的故事。这次之所以对房地产出手这么重,也是源自房地产功高盖主。房地产在帮助中国经济走出金融危机的沼泽带以后,不知道收敛,演绎成了疯狂,导致了房地产的泡沫已经到了各界不能容忍的地步。全国人大财经委一季度经济形势分析会议认为,房价和房地产市场的继续失控和产生的巨大泡沫,很可能引发比金融危机影响更大的经济和社会问题。于是中央政府出此重手,也就无可厚非了,可以说,房地产的疯狂带来的报应已经来了。当然,任何政策的出台,都有它的两面性。这“一刀切”,在控制房地产泡沫的同时,肯定也会伤害到一些非投机性的刚性购房需求,但在两害相权取其轻的原则上,这种代价是值得付出的。

 

这次二套房新政的推出,对房价的抑制作用肯定是有的。一个最直接的效果就是降低了按揭贷款造成的杠杆倍数,意味着投机或者购买二套房的资金需求量和成本直线上升。同时,政府出台如此之猛的政策,会导致整个购房市场出于短期看空房地产的重大心理预期。心理预期会直接导致广大购房者持币观望,直接推动房地产成交量下降。

 

政策出台以后,肯定还会有一个双方博弈的相持阶段。根据“量在价先”的经验,这次新政目前对于房价的影响肯定有一个滞后期。一般会在3—6月后,才会在交易量巨大萎缩的影响下,打压房价。如果,在这种猛烈的政策下,房价还不下降的话,在金融危机已经过去的背景下,政府必然会继续出重拳。

 

当然,对这次房地产新政是否最终能够取得效果,关键还要看落实。商业银行因为自身经营利益驱使,地方政府因为房地产政绩作怪,都将成为阻力。这些先例在前几次的宏观调控中早就有了发生,才导致了房价越调越高。

 

 

对于这次新政是否会造成房价大跌的担忧,我认为完全没有必要。一方面,经历去年楼市的大爆发,开发商手里拥有的资金是比较充裕的,有足够的抵抗能力。这次新政更多的是对实力较弱,资金链存在问题的房地产进行洗牌,反而有利于提高房地产的集中度。一方面,政府也不希望房地产暴跌,既然有政策打压,同样可以采取政策来扶持,一旦到了崩盘的区位,政府还是会出手的。现在的打压,关键是要使得房地产能够听话、健康地成长。中国的城市化是少不了房地产业的。

 

任何政策,有人受伤必然有人受益。在我看来,这次房地产新政最大的受益者,也许就是股市。现在巨大的房地产的泡沫,其实也有一个好处,那就是分流过剩的流动性。现在的中国真的不差钱,但这种流动性过剩从房地产中挤出来的时候,股市必然会成为下一个资金的汇聚地,在巨大资金的推动下,也许下半年的中国股市会有些表现。

 

这是昨天给长江商报写的文章,没有想到才过了一天,又有更加严厉的政策出台了,看来这次国务院有意识的采用策略,步步紧逼,给人以风雨欲来的感觉。

国务院17日发出的通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

 

现在的猫腻就在于,究竟用什么标准来衡量那个城市的房价上涨,目前统计局的数据是有水分的,地方政府也许会为了自己利益可能会借机开通道。

 

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