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易鹏

财经专栏作家

 
 
 

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易鹏  

国家发改委中国城市和小城镇中心研究员、财经评论员。英国金融时报中文网、《中国经营报》、新华社《国家财经周刊》等多家媒体的特邀撰稿人。CCTV、中国之声等媒体的特约评论员。MSN:ljlx@hotmail.com

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房地产泡沫破灭已成必然  

2010-01-20 08:33:51|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2009年,是中国经济最困难的一年,也是房地产业最辉煌的一年。据估算,2009年,全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元,相当于同期GDP的五分之一;房地产开发投资额预计达3.6万亿元,占固定资产投资的比重接近19%;在增量固定资产投资中,房地产贡献逾三成;房地产成功扮演了拯救中国经济的角色。但风水轮流转,随着进入后金融危机时代,中国经济表现出快速复苏的迹象,在2009年的4季度,中国GDP的增速超越10%左右,意味着已经存在一定程度上经济过热的预期。房地产向来一面是天使,一面是魔鬼,此时,当房地产天使的一面已经展露完毕,而魔鬼的一面已经开始浮出水面。房地产业存在的巨大的泡沫,已经给中国经济未来发展带来了巨大的隐患。

 

对于中国房地产业是否存在泡沫,各界有不同的观点。对于这种争议,最靠谱的做法还是用专业的数字来说话。目前,衡量房地产是否存在的泡沫主要指标是租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据等。

 

租售比是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例。以单套月租和总价比值,换算出租金与房价是否合理的差距。从租售比来看,2009年11月北京平均租金为2250元/月,而房价达到了13150元/平方米,以此计算11月北京的楼市租售比再创纪录,达到了1∶546,部分区域甚至达到了 1∶700。这表明在北京购买房产,如果仅靠出租收益,至少需要45年才能收回成本。同样,上海租售比为1∶500,深圳目前租售比大概维持在1∶400-480之间。而国际公认的正常值是1∶200-1∶300,中国房地产业高出了2-3倍。

 

投资比例是指登记购房者中,以投资为目的的人群所占比重。这一比重越大,表明市场投资风险越大。大量的投资需求使市场炒作气氛浓厚,也在一定程度上造成房价上涨过快。目前经过调查,北京投资比62%、上海51%,在深圳为57%。而国际上的正常值是10-15%,中国房地产业高出了4-6倍。

 

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,比值越高,说明居民攒钱买房的年限越长。根据北京统计局公布的数据显示,2008年北京市职工年平均工资为44715元,2009年计算涨幅10%,夫妻双方年平均在10万元左右。购买一套北京普通的5环周围商品房平均115平方米,平均单价在17000元,总价为需要200万元左右,北京房价收入比为20倍,即使不吃不喝攒钱也需要20年才能买上房。 而上海房价收入比18倍。深圳房价收入比16倍。国际上正常值为3-6倍,中国房地产业高出了3-6倍。

 

GDP被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标,房价涨幅如果远远超过了GDP涨幅,也就说明房价涨幅过大。目前房价与GDP涨幅对比,以北京市2009年前三季度经济运行情况显示,北京GDP比去年同期增长为9.5%。而北京2009年商品房均价上涨幅度已经超过60%,房价涨幅超过了GDP增长的5倍。同时,上海房价涨幅超过了GDP增长的7倍左右,而深圳在5倍左右。而国际正常值是两者涨幅应该相当,中国房地产业高出了5-7倍。即使在全国范围,去年1—11月全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米,比2008年均价上涨了1000元/平方米,为住房制度改革以来涨幅最高的一年,涨幅也高出GDP增速3倍。

 

当然,我选择的这些城市都是中国的一线城市,对于中国的二三线城市,数据对比可能没有这么高。但考虑到北京在2009年房地产交易额高达7000亿,而北京、上海、广州、深圳这些一线城市,房地产累计交易额占到全国近三分之一的份额。基本上可以得出了一个这样的结论,中国房地产业存在不小的泡沫,尤其在中国的一线城市已经存在巨大的泡沫。这些一线城市极高的份额,其巨大的泡沫必然会给中国经济带来巨大的压力。对于这点,房地产业的既得利益者万科董事长王石,在在接受媒体专访时公开警告,中国一些最大城市的房地产泡沫已经形成,而且很有可能扩散到中国其他地区,可能会给中国房地产市场造成破坏性后果。

 

此一时彼一时,在经济形势好转的情况下,开始向曾经为挺过经济危机立下汗马功劳的房地产业开刀,开始挤掉房地产业的泡沫,就显得非常正常了。在经济政策决策上,从来只有利益,没有感情的。于是在1月10日,中央政府出台了对房地产调控的11条意见。这已经是在一个月内国务院对房地产行业第五次出手,这种高密度出手也再次证明了中国房地产泡沫巨大的程度。对于中央政府这系列出手,效果会如何,各界有不同的看法。在我看来,这次调控必然会取得效果,一线城市的房价必然会下跌。支持我的主要理由主要有下面几个方面:

 

首先,房地产泡沫造成的历史教训给了政府刺破房地产泡沫的巨大压力。房地产业因为巨大的泡沫破灭,给经济发展造成的巨大破坏力,早就案例可以借鉴。九十年代的亚洲金融危机源自房地产泡沫,而这两年造成世界很不安宁的美国次贷危机的导火线也来自房地产泡沫。同样,在香港回归前后出现的巨大房地产泡沫给香港造成的巨大影响,给中国人的感受更加直接。最近的迪拜危机给刚刚复苏的全球经济,又蒙上了一层巨大的阴影。著名的“空头大师”查诺斯甚至表示,“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上。”对于中国房地产这种巨大泡沫警示性最强的还是日本。此刻的中国和20年前的日本极其相似。同样都是在五年前,实现货币升值,日本在1985年,中国是2005年;同样是面临着经济结构转型,从出口导向型经济走向内需推动型经济;同样都将房地产作为重要的扩大内需的工具;最终日本的地价可以买下整个美国,而中国北京、上海、杭州三地光在2009年卖地收入都超过900亿。当然,大家现在都很清楚,日本经济到现在还没有从20年前那场房地产泡沫破灭的阴影中走出来。这种太相似的前车之鉴,给了中国巨大的警示。这必然会迫使中国政府高度重视房地产存在的巨大泡沫,必须用力去挤掉这种充满危险的巨大泡沫。毕竟没有任何一个利益集团愿意,让中国经济辛辛苦苦三十年,一下回到改革开放前。

 

同时,房地产存在的巨大泡沫,高企的房价,除开对经济发展带来隐患,还会给社会稳定造成巨大的压力。最近播出的《蜗居》这个电视剧,造就非常高的收视率,一下子成为全社会的热点,何尝不是中国很多承受高房价之苦的群体,用奇高的收视率在表达对高房价强大的不满声音。一个政府无论如何也不能忽视这种声音、这种力量。

 

最后,房地产自身的经济周期调整规律也会发挥作用。在2006年到2009年期间,中国房地产就出现了冷一年热一年的规律,在2009年大热之后,继续发热的可能性不大。同时,对于城市化会助推中国房地产价格长期高涨的似是而非的言论,存在着巨大的漏洞。一个最简单的道理,广大中国农民能住到一线城市吗?能住得了那么贵的房子吗?

面对高房价,中央政府承受着这种巨大的压力。在2010年中国经济总体趋好的情况下,对房地产倚重没有那么大的情况下,对房地产泡沫的挤压,会是无情的。如果这这系列政策不能取得预期效果,中央政府肯定还会有更加有力地调控手段出台,比如进一步收紧流动性,比如进一步提高二套房的首付比重,比如提前出台物业税。

 

现在务实的话,就是要关注房价会在何时跌,跌的程度会如何,泡沫破灭的程度会如何?对这点清楚的认知,对普通购房者和开发商都非常有意义。目前的一级城市主要是投机、投资者在推高了房价。房地产具备更多的资本品属性,充满投机。一旦,房地产目前上涨的趋势变成滞涨,这些投机者就会如同在2007年十月的股市一样,出现非常恐慌性的抛盘,重现高台跳水的一幕,从而出现大幅下跌,将一线城市的房价打回原形。至于何时出现滞涨,在我看来,很有可能在加息后的半年内。

 

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