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易鹏

财经专栏作家

 
 
 

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易鹏  

国家发改委中国城市和小城镇中心研究员、财经评论员。英国金融时报中文网、《中国经营报》、新华社《国家财经周刊》等多家媒体的特邀撰稿人。CCTV、中国之声等媒体的特约评论员。MSN:ljlx@hotmail.com

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压抑的刚性需求造成了楼市的“小阳春”  

2009-04-09 09:19:15|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 最近长沙和全国各地的房地产市场一样,出现了媒体称为"小阳春"热销现象。如果单纯从数据来说,三月里长沙商品期房出售总面积达到161万平方米,比房地产最火爆的2007年的月均数据还要高,更远超2008年全年商品房累计销售680多万平方米的月平数据,几乎可以称为“大阳春”。

对这种现象的出现,学者们众说纷纭,其中假按揭、短期性的唱空成为一种主流观点。目前学者对待中国房地产的思考有个奇怪的现象,那就是很少有人愿意去唱多。一方面,绝大多数民众是痛恨高房价,如果一个学者一味唱多,就会面临千夫所指的局面。在网络民意强盛的今天,学者们自然会有所顾忌。而顺从民意,唱空房地产自然有着众多的支持。另一方面,确实有些开发商赚了钱,表现出了暴发户只知满足自己欲望的社会形象,再加上房地产业中部分权利寻租现象,也让民众对房地产业好感不多。所以面对的“小阳春”现象,舆论自然会保持一种质疑声音。对此,我们需要有一种理性看待房地产的思维,不片面唱多也不片面唱空,客观地看待房地产业。要明白房地产业是真正的国家支柱行业,这个行业如果垮掉,受损失的可不是只有开发商那么简单。

抱着这种思维,我们可以来全面看待目前房地产业的“小阳春”现象。目前全国出现的“小阳春”现象,肯定有假按揭、有统计口径、有没包括退房数据等等问题。但出现这种“小阳春”爆发的核心原因,还是压制了大半年的刚性购房需求出现了释放。去年四季度以来,国家和地方政府出台了减免税费、降低利率以及宽松的货币政策等,这一系列刺激楼市的措施,对于市场刚性需求的释放起到了直接刺激作用。星沙和开福区房地产最近成交量短期猛增就是长沙推出了8万元的经济适用房补贴政策和拆迁棚改政策刺激的直接效果。当然开发商开展各种各样的促销活动也添了把火,使得部分消费者的刚性需求在憋了大半年后得以释放,商品房成交量上升。在城市化的继续推进和两型社会的建设中,长沙这座城市的新增人口越来越多,住房的刚性需求是客观存在的。

 

楼市"小阳春"现象,是昙花一现还是楼市回暖的开端?目前还有待观察。这次长沙和全国的“小阳春”大多是短暂成交量的回暖,并非整体市场的全面回暖。由于长沙供应量的集中放量还未到来,在一季度供应萎缩的现实中,需求量的爆炸性释放带来的是短期市场成交量的快速膨胀。长沙目前的房地产销售的热点更多的集中在三种类型的房源上,一是地段价值稀缺的性价比楼盘,二是品质感非常强的现房楼盘,三是性价比很高的楼盘(实际上就是价格比较到位)。市场的全面回暖,需要高端市场的同步进行,目前成交量的回暖以中小户型楼盘为主,大户型的销售还处于低位。只有高端群体正在逐步释放需求,才能视为房地产市场真正回暖。

这种“小阳春”现象真能持久的话,那就意味着房地产正式复苏。但目前看来,这种乐观的现象估计会比较难。从宏观经济来看,国际金融危机对我国经济特别是实体经济的影响还没见底,未来经济形势还不明朗,在这2-3年的经济周期调整中,房地产业不可能做到独善其身,势必还会影响人们的购房消费心理和消费行为。目前市场持币观望情绪还没完全消除,虽然开发商采取了降价促销措施,但与购房者的消费底线还有一定差距。同时,政府建设大量廉租房对现在的市场肯定有一定程度上的冲突。所以对房地产的将来,只能采取谨慎乐观的态度来看待。

 

如何能够让房地产更快的真正复苏,在帮助中国经济走出金融危机中体现出这个行业的真正价值,需要各种力量的共同参与。不管如何,房地产业目前的价格是关键,只有合理的价格,加上理性的需求才是房地产持久发展的根本。回避这个基本原则的所有投机和炒作行为,最终对房地产的健康发展不利。从当前形势看,地方政府和开发商要能够拿出更多的利益出来让利于消费者,生产出高性价比的产品,才是房地产长久复苏的关键,否则这种短暂的美丽的“小阳春”现象难以持久。

 

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