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易鹏

财经专栏作家

 
 
 

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易鹏  

国家发改委中国城市和小城镇中心研究员、财经评论员。英国金融时报中文网、《中国经营报》、新华社《国家财经周刊》等多家媒体的特邀撰稿人。CCTV、中国之声等媒体的特约评论员。MSN:ljlx@hotmail.com

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政府可以通过成本价收购存量商品房来救房市  

2009-01-12 12:05:01|  分类: 经济建议 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   在目前经济寒冬下,在房地产遇到极大困境的下,在国家4万亿投资诱惑下,建设部9000亿建设经济适用房的计划下,地方已经将投资的目的直指20万亿的情况下。经济适用房的建设思路住房保障体系正在走向货币化补贴之路。

    比如辽宁沈阳市正在酝酿一套经济适用房保障新办法,即停建经济适用房,每户按5.5万元的标准发放购房补贴,享受经济适用房保障的家庭可到市场上购买商品房。沈阳市建委人士称,此举在于消化沈阳市市场存量房。据统计,沈阳市存量房已经达到4000万平方米,而沈阳市每年房屋销售仅能消化1000万平方米,沈阳市想借此消化掉房地产市场的存量,稳定房价。实际上,进入12月以来,已经有越来越多的城市宣布从市场上购买商品房来做保障房。

  

  其实这个方案长沙市早就实施了。在年初就提出了补贴8万元一套的经济货币化补贴方案。现在看来,对比沈阳,长沙算厚道的。沈阳的房价比长沙贵,老百姓收入比长沙不高,而补贴的力度比长沙要少,要知道沈阳的地方财政可比长沙高很多呀。

  地方政府出台这个方案的偏重点目的不是要解决低收入者住房问题,而是解决目前市场房地产的存量房。全国目前官方宣称已经积压了2亿平方的空置房。按照3千一个平方,那就意味压着6千亿的资金。但我认为,空置房面积可能还不止这个数据,压的资金应该在1万亿以上。如果将这些空置房能够转化为经济适用房和廉租房,一方面消灭存量房,一方面解决了9千亿的建设部的建筑指标,是个一举多得的好事。诚然地方这样的考量是值得理解的,也可以支持的。而且确实这样的经济适用房和廉租房的建设思路,可以解决未来的贫民窟现象。 如果要继续建设小户型的廉租房和经济适用房,这样新的增量对目前的房地产业那更加是个噩耗。地方政府不会不多方位来考虑。

  但地方政府这样的考量,也面临实际的问题。一是空置房本来是做商品房开发的,而且在前2年房地产泡沫的时代,房地产的开发的成本虚高。为了争取更好的利润,价格也极高。所以按照现在的价格去进行经济适用房货币化补贴,就是长沙补贴8万元,在几十万的房价面前,这些中低收入者还是购买不了房子。二是目前经济危机,老百姓对预期看紧,对未来的按揭供房的压力有畏惧感。所以自然对住房的需求不敢过高。三是目前商品房的面积过大,前几年的住房面积的肥胖症看来主要是给买第二套或者更多套房子的人准备的。而要让中低收入者从没有房一下子到很大面积房子,难度有点大。目前长沙市提出的经济适用房货币补贴者可以购买120平方的房子,其实是种无奈,是当初没有好好执行建设部70%的房子90平方米政策的无奈,是现在存量房没有多少小面积的无奈。

 

   面对这些问题我建议:

一、政府与开发商谈判成本价购买住房:目前很多房地产开发商,在资金和市场双重积压下,离死亡不远了。政府有必要出来挽救他们,毕竟他们的死亡会直接破坏金融资产和经济次序,也影响社会就业形势。所以很多开发商,已经能够接受不亏本的离场了。这个时候,政府也有底气和他们来谈价格。其实成本价很好算,不亏本价格也好算。这样可以从市场回购很大一部分房源。这些房源可以用来做目前经济适用房和廉租房的分配。而且这样的成本价格收购,也直接可以减低总的房价,可以让更多的中低收入者能够购买到经济适用房。即使没有人购买房,待到经济形势好转,这些房子肯定会升值,政府还有一笔不错的投资收益。政府可以在目前流动性释放的时候,得到信贷资金的支持,来实施这个目标。

二、加快棚户区和老城区的改造:城市里面目前住房不好的人,基本集中在这些地方。利用这次国家扩大内需,加大投资的机会,加快这些地方的改造。在改造过程中,拆迁补偿会让这些低收入者得到一笔经济收入,也可以帮助他们购买经济适用房。

三、加大对低收入者政府补贴:这次经济危机,一个很重要的思路就是减税。而给低收入者进行补贴,也是减税思路的新的一种形势的表现。这样的补贴,可以树立他们对经济寒冬中收入来源的信心,可以释放部分消费需求。

四、严格经济适用房资格审批:在前期的经济适用房小区里面有业主开宝马的车子的报道,已经让社会对经济适用房政策的公平性有质疑。如果经济适用房优惠政策力度很大,又会让很多想购买商品房的拥有各种资源的人,充满了潜规则操作的想法。所以在经济适用房资格审批上面一定要做到公开、公平、公正。一定要出台严厉的政策追求假冒者的经济、法律责任。

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